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[提要]身為高力國際華北區辦公樓服務部業主代表及零售房地產服務部總監，宋海燕在這家全球化業務公司擁有17年履職經歷。　　當被視為全球存量發展終端趨勢的“REITS”在2017年底攪動市場風潮時，人們不禁思考，國內萬億市場風口該以何姿態作出迎接與磨合。　　伴隨著土地供應的減少、開發商對規模的需求與土地匱乏間的矛盾日益凸顯。著眼國內，諸如老舊改造、存量提升的舉措，已然拉開地產商踐行城市更新的序幕。　　風口之中，中國正率先迎來城市更新的巨浪。業內保守測算，城市更新領域所蘊含的商機，將達到萬億元規模。告別野蠻生長后，改造后的城市該如何尋得生機，發展商又該如何從中破題分羹。　　諸如此類問題，宋海燕結合自身的行業經驗給出了她的思索。　　身為高力國際華北區辦公樓服務部業主代表及零售房地產服務部總監，宋海燕在這家全球化業務公司擁有17年履職經歷。大到當下變化莫測的市場熱點，再到行業客群發展態勢，小到部門循序漸進的工作流程，她均一絲不茍，作出分析與應對。　　談未來：寫字樓市場　　問：如何保證目標出租率？　　答：首先對整個項目的定位要非常清晰。第二，要使我們租戶結構更完整，跟其他部門比如跟企業策劃部、調研部一起研究，針對什麼樣的客人進行專業性拜訪，增加入住率。在市場不太活躍的情況下，也會有一些其他措施，比如傭金調整、租賃策略調整。租賃策略包括租金調整和租賃期限調整，這些調整都是一些應季措施，把比較大的存量去化掉。　　問：在您接觸的客戶中，服務客群比如租戶、投資者，與以往相比，有沒有呈現新特點？　　答：從去年開始，機構投資者和自用客戶對寫字樓表現出非常大的興趣，這兩個增長會比其他明顯很多。比如說像通州，我們在運河周圍出了一大片新的5A寫字樓，北京銀行、建設銀行都買了其中的兩棟，交易價格是16億、19億。　　問：能否用幾個關鍵詞概括2017年北京寫字樓市場？一線城市供應前景如何？　　首先，租戶的多元變化結構。以前是比較固定的業態，去年已經看到很多多元化業態出現和發展，比如能源類、房地產類、傳媒類，還有現在最流行的聯合辦公，反映出租戶形態的多元化。第二，去年供應比較有限，共有8個寫字樓入市，面積39萬平方米，但需求有很大增長。兩個子市場，像中關村、金融街子市場，租金都有1.5%和1.9的同比上升。　　我們在2017年時預測2018年會有一個大量的供應。開發商來拿地去蓋新的項目也好、去改造也好，說明他們對這些需求是有信心的，也說明在一線城市尤其北京、上海、廣州、深圳，它的需求量還是足夠大的，而相對供應的需求還在正常發展空間內。　　談熱點：城市更新與共享辦公　　問：去年出現過一些“商改寫”項目，如何看待城市更新對行業的作用。高力國際是否會在城市更新項目中尋求機會？　　答：我們要非常了解城市更新的方向和主旨是什麼，從政府層面或其他機構挖掘更多相關物業。我們希望有大量物業支持，他們也有意愿做更新。或者，我們投資部自身也可以尋找投資機構者做投資和改造，之后還可以幫助他運營，這都是一系列商機。

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